서울 아파트 전월세 전환율 계산법 & 보증금별 월세 비교 모의 계산기 (법정 상한선·한국부동산원 시세 팁)
※ 국토교통부 렌트홈 및 한국부동산원 공식 부동산 통계 포털로 이동합니다.
📌 전월세 전환율 핵심 요약
- 전월세 전환율이란? 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연이율 (전환되는 보증금 대비 1년 치 월세의 비율)
- 주택임대차보호법 법정 상한선: 연 10%와 [한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(2.0%)] 중 낮은 비율 적용
- 적용 범위: 기존 계약 유지 중 전세에서 월세로 전환(재계약·갱신)할 때 법정 상한율 강제 적용 (신규 신규계약은 시장 시세 자율 합의)
- 시장 실거래 평균: 서울 아파트 기준 평균 4.5% ~ 5.5% 수준 형성 (자치구별·단지 규모별 차등)
전세 자금 대출 금리 상승이나 목돈 마련 부담으로 인해 전세를 반전세(준월세)나 순수 월세로 전환하려는 임차인과 임대인이 크게 늘고 있습니다. 주택임대차보호법에 따른 법정 전월세 전환율 공식과 실거래 시장 전환율의 차이를 정확히 이해해야 불필요한 주거비 지출을 막을 수 있습니다. 아래 실시간 서울 아파트 전월세 전환율 전용 계산기를 통해 보증금 변동에 따른 적정 월세를 즉시 확인해 보세요.
🧮 서울 아파트 전월세 전환 & 보증금별 월세 실시간 계산기
※ 예: 6억 원일 경우 60000 입력
1. 전월세 전환율 공식 및 법정 상한선 규정
전월세 전환율은 전세 보증금을 낮추고 월세를 책정할 때 적용되는 산식으로, 주택임대차보호법 제7조의2에 의해 임대인이 일방적으로 높게 책정할 수 없도록 법적 상한선이 규정되어 있습니다.
• 월세액 = (기존 전세보증금 - 변경할 월세보증금) × 전월세전환율(%) ÷ 12개월
[법정 전월세 전환율 상한선]
• 법정 전환율 = Min( 10.0%, 한국은행 기준금리 + 2.0% )
※ 법정 상한율 강제 여부: 갱신 계약(계약갱신청구권 행사 포함) 또는 기존 계약 기간 도중 전세에서 월세로 전환할 때는 법정 상한율을 초과하여 월세를 받을 수 없습니다. 초과 지급된 월세는 법적으로 반환 청구가 가능합니다. (단, 새로운 세입자와 체결하는 신규 계약은 시장 자율 시세가 적용됩니다.)
2. 전세 6억 아파트 기준 보증금별 월세 비교표
서울 아파트 시장 평균 전환율(5.0%)을 기준으로 보증금 규모를 낮출 때 발생하는 실제 매월 월세 부담액 비교 예시입니다.
| 임대 유형 | 월세 보증금 | 전환 대상 보증금 차액 | 예상 매월 월세 (전환율 5.0% 기준) |
|---|---|---|---|
| 순수 전세 | 6억 원 | 0원 | 0원 |
| 반전세 (고보증금) | 4억 원 | 2억 원 | 약 83만 3,000원 |
| 반전세 (중보증금) | 2억 원 | 4억 원 | 약 166만 6,000원 |
| 일반 월세 (저보증금) | 5,000만 원 | 5억 5,000만 원 | 약 229만 1,000원 |
3. 세입자 & 임대인을 위한 실전 전환 꿀팁
💡 1) 전세대출 금리와 전월세전환율의 비교
세입자 입장에서는 은행 전세대출 금리가 전월세전환율보다 높다면 월세(반전세)로 전환하는 것이 매달 지출되는 이자보다 월세가 적어 유리하며, 반대로 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮다면 전세대출을 받아 전세를 유지하는 것이 비용을 절약하는 방법입니다.
🔄 2) 월세를 전세로 바꿀 때(역전환) 주의사항
반대로 월세를 전세 보증금으로 전환하는 '전세 역전환'의 경우에는 법정 전월세 전환율 상한선 규정이 적용되지 않습니다. 통상 시장에서는 정전환율보다 다소 낮은 4.0% 안팎의 전환율을 적용하여 협의하는 것이 일반적입니다.
📊 3) 한국부동산원 권역별 실시간 전환율 공시 확인
서울이라 하더라도 강남 3구(동남권), 마용성(도심·동북권), 노도강 등 권역별·단지 규모별로 실제 체결되는 전월세전환율 시세에 편차가 있습니다. 계약 협의 전 한국부동산원 부동산테크를 통해 해당 자치구의 최신 실거래 전환율 통계를 조회해 보는 것을 추천합니다.
